Depuis une dizaine d'années, certains diagnostics sont obligatoires lors de la vente ou la location d'un bien immobilier : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, en fonction des caractéristiques du logements, jusqu'à 7 diagnostics peuvent être imposés par la législation. Ces contrôles coûtent cher, plusieurs centaines d'euros pour un diagnostic complet, et même si les opérateurs doivent être certifiés pour effectuer la plupart des diagnostics, le vendeur ou le loueur n'est pas à l'abri d'une expertise erronée qui viendrait compromettre ultérieurement la réalisation de la vente ou de la location. Dans ce cas quels sont les recours éventuels et quelles sont les démarches à entreprendre ?

Depuis 2007, le diagnostic de performance énergétique, de même que les diagnostics qui concernent le plomb, l'amiante, la sécurité gaz et les termites doivent être réalisés par un expert certifié. 11 organismes agréés par l'Etat peuvent délivrer cette certification par diagnostic et par opérateur qui est valable 5 ans. Les opérateurs doivent en outre disposer d'une assurance de responsabilité. Si vous faites appel à un expert pour effectuer un ou plusieurs diagnostics dans votre logement, assurez-vous qu'il dispose d'une certification individuelle et d'une assurance. En l'absence de ces garanties, vous risquez une amende de 1 500€ et le ou les diagnostics établis n'auront aucune valeur. Pour ce qui est du diagnostic Carrez (mesure de surface du logement) et du diagnostic ERNT (état des risques naturels et technologiques), aucune certification de l'expert n'est nécessaire.

Etant donné qu'aucun label de qualité ne vient paramètrer le secteur du diagnostic immobilier, choisissez de préférence une entreprise qui aligne plusieurs années d'expérience, et qui fait preuve de professionnalisme en posant les bonnes questions sur votre bien et en vous informant correctement de ses tarifs. Si vous passez par une agence pour vendre ou louer votre logement, il peut arriver que l'agent immobilier vous recommande un diagnostiqueur, surtout s'il propose de rembourser les frais de diagnostics dans le cadre d'un mandat exclusif de vente. La loi (art.L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation) stipule clairement que le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien pouvant porter atteinte à son impartialité et son indépendance, ni avec le propriétaire ni avec le mandataire. Les grandes enseignes de l'immobilier ont expressément alerté leur réseau sur la pratique de commissionnement des agents immobiliers par les diagnostiqueurs. Si toutefois vous choisissez l'expert recommandé par votre agent, n'hésitez pas à comparer les offres chez d'autres professionnels.

Malgré tout, la potentialité d'un diagnostic incomplet ou erroné existe. L'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur pour toute erreur de diagnostic, sauf pour le DPE (diagnostic de performance énergétique). Si vous êtes vendeur ou loueur, et que l'expertise présente des erreurs, vous pouvez à votre tour demander des comptes au diagnostiqueur. La présence d'assurance de sa part trouve sa justification dans ce cas. Vous pouvez aussi mettre en cause l'agent immobilier ou le notaire, au titre de son devoir de conseil et d'information, si celui-ci vous a recommandé un expert précis, mais aussi si la conformité du document est remise en question. Les diagnostics qui génèrent le plus de conflits sont ceux qui concernent le mesurage des lots de copropriété. Du fait de la relative jeunesse des diagnostics immobiliers, la jurisprudence est peu fournie en la matière, mais on peut d'ores et déjà statuer que l'expert est tenu à une obligation de moyens, et sa faute, si faute il y a, consiste à ne pas avoir mis en oeuvre les moyens suffisants pour mener à bien sa mission : diagnostic incomplet qui ne mentionne pas une partie accessible, anomalie sur l'installation du gaz, ou présence de termites non signalée par exemple. Le vendeur étant entièrement responsable vis-à-vis de l'acheteur des éventuels vices cachés, il ne pourra être exonéré de la garantie des vices cachés si le diagnostic est incomplet ou erroné. En délivrant un diagnostic, l'expert engage sa responsabilité délictuelle, et le vendeur lésé doit prouver la faute et démontrer qu'elle est cause de préjudice. Pour vous aider, sachez qu'un expert suit toute une méthodologie pour mener à biens sa mission et qu'il vous est facile de vous procurer les règles légales et normatives qui la régissent.

Un conseil primordial si vous devez réaliser un diagnostic : faites-le dès la mise en vente du bien afin d'éviter toute précipitation qui vous empêcherait de choisir sereinement votre expert et de comparer les tarifs. En faisant appel à un diagnostiqueur au dernier moment, vous amplifiez le risque d'erreurs ou d'oublis de la part du professionnel, et vous ne pourrez en cas de défauts dans le logement (présence de termites par exemple) réaliser les modifications nécessaires et conclure la transaction au prix que vous souhaitez.